Pertanyaan:
Halo Sayar Roni selaku pengusaha UMKM , izin bertanya Pak Leg melihat banyaknya krisi ekonomi , saya banyak menerima tawaran Bank dengan bentuk AYDA atau Agunan Yang diambil Alih dengan hanya membayar sekitar 30% dari total harga aset? , Saya kurang paham mengenai teknis AYDA maka dari itu saya ingin bertanya perihal aspek hukum dalam aset AYDA?
Jawaban:
Terimakasih atas pertanyaanya untuk menjabarkan lebih lanjut mengenai AYDA perlu kita pahami definisi AYDA sendiri kata AYDA terdiri dari anggunan/Jaminan , dan penjelaskan kalimat yang Diambil Alih (oleh bank). Jaminan menurut M. Bahsan adalah , “adalah segala sesuatu yang diterima debitur untuk menjamin suatu utang piutang dalam masyarakat” sedankgan diambil alih dalam arti umum yakni adanya peminadhan penguasaan akibat dari kesepakatan para pihak.
Perlu dipahami AYDA yang dimaksud yakni agunan antara kreditur yang berupa bank dan debitur perseorangan atau perusahaan yang melakukan perjanjian utang piutang dengan adanya jaminan berupa aset pribadi atau tanah. Sehingga dalam kegiatan utang piutang tersebut aset tanah yang dijaminkan berupa suatu aktiva pada bank peminjam atau kreditur.
Maka dari itu dalam pristiwa hukum tersebut dapat dijelaskan bahwa Bank atau kreditur adalah pemilik hak tangungan yang dijaminkan oleh debitur untuk melaksanakan kegiatan utang piutang secara hukum apa yang dimaksud dengan AYDA yang dapat kita temukan dalam Peraturan Bank Indonesia No. 9/9/PBI/2007 tentang Perubahan Atas Peraturan Bank Indonesia No. 8/21/PBI/2006 tentang Penilaian Kualitas Aktiva Bank Umum yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah pada pasal 1 angka 24 menjelaskan : “Aktiva yang diperoleh Bank, baik melalui pelelangan maupun di luar pelelangan berdasarkan penyerahan secara sukarela oleh pemilik agunan atau berdasarkan kuasa untuk menjual di luar lelang dari pemilik agunan dalam hal nasabah tidak memenuhi kewajibannya kepada Bank.” Sehingga dapat kita simpulkan definisi AYDA adalah , suatu aktiva yang diperoleh dari bank baik melalui pelelangan maupun di luar lelang dari pemilik agunan, karena pemilik agunan/Debitur lalai dalam memenuhi kewajibannya. Konsep pristiwa hukum AYDA yakni tentunya adanya kedua subjek yang terdiri dari debitur dan kreditur dalam melakukan kegiatan utang piutang dengan tentunya jaminan atau agunan didalamnya. Maka dari itu Perihal mekanisme eksekusi hak tanggunang dapat melalui lelang barang agunan yang dilakukan oleh kreditur (bank) tanpa persetujuan debitur jika adanya cidera janji sebagaiman dijelaskan dalam pasal 6 jo Pasal 20 ayat 1 UU No.44 Tahun 1966 tentang Hak Tanggunan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang berkaitan dengan tanah, (“UU HT”). Proses pengalihan hak sejatinya harus dilakukan melalui dua mekanisme antara lain :
- melalui mekanisme lelang, atau
- melalui mekanisme penjualan di bawah tangan dengan persetujuan dari pemilik agunan
Sedangkan proses pelelangan mekanisme melalui lelang sendiri dapat ditempuh dengan 3 cara:
- Melalui Penetapan Pengadilan Negeri
- Melalui Lembaga Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL)
- Melalui Balai lelang swasta
Sedangkan mengenai mekanisme pelepasan pengalihan Hak tanggungan oleh para pihak melalui mekanisme penjualan dibawah tangan dapat dilihat dalam Pasal 20 UU HT ayat (2) yang menjelaskan : “Atas kesepakatan pemberi dan pemegang Hak Tang-gungan, penjualan obyek Hak Tanggungan dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang mengun-tungkan semua pihak.” Dan pada ayat (3) “Pelaksanaan penjualan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) hanya dapat dilakukan setelah lewat waktu 1 (satu) bulan sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau pemegang Hak Tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan dan diumumkan sedikit-dikitnya dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah yang bersangkutan dan/atau media massa setempat, serta tidak ada pihak yang menyata-kan keberatan.” Berdasarkan penjelasan tersebut harus dipastikan mekanisme pengalihan hak tanggungan (AYDA) harus dilaksanakan dengan sistematika sebagai berikut :
- Adanya kesepakatan dari pemberi Hak Tanggungan dan Pemegang Hak tangungan untuk melakukan penjualan objek hak tanggungan.
- Harus dengan nominal jual yang dengan harga tertinggi dan menguntungkan kedua belah pihak.
- Adanya pemberitahuan secara tertulis oleh para pihak yang diumumkan dalam dua surat kabar
- Tidak ada pernyataan keberatan dari pihak ketiga manapun.
Karena jika tidak sesuai mekanisme sebagaimana dijelaskan dalam pasal 20 ayat 1,2 dan 3 maka sifatnya batal demi hukum sehingga prosedur pengalihan AYDA tidak sah. Pihak debitur dapat juga melakukan pelunasan sebelum penjualan tersebut dilaksanakan. Namun, yang perlu dicermati lebih lanjut adalah bahwa surat kuasa untuk menjual yang diberikan oleh pemilik agunan tidak boleh berumur kurang dari 1 (satu) tahun. Hal ini karena Badan Pertanahan Nasional (BPN) menolak jual beli didasarkan surat kuasa yang melebihi masa satu tahun Hal lain yang juga perlu dicermati adalah surat kuasa menjual tidak boleh dibuat pada awal perjanjian kredit. Hal ini karena surat kuasa menjual dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) pada awal kredit dapat membatalkan perjanjian. Kemudian, sebelum dilakukannya pengalihan dengan cara lelang maupun di bawah tangan dengan menggunakan surat kuasa untuk menjual dari pemilik agunan, Bank selalu melakukan penilaian terhadap aset. Penilaian tersebut dilakukan dengan menggunakan Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) untuk mendapatkan nilai wajar terhadap aset yang akan dialihkan tersebu Untuk memahami lebih lanjut teknis AYDA dapat dikonsultasikan kepada Legalku sebagai mitra hukum anda, hal tersebut harus dipastikan karena saya yakin transaksi yang dilakukan anda cukup besar dan memiliki resiko hukum yang cukup besar. Kurang lebihnya mohon maaf dan harap baca disclaimer dari kami untuk lebih lanjutnya. Hormat Kami.
